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房企“透支”之乏:放缓拿地预示着什么?

发布日期:2021-01-06 07:33浏览次数:
本文摘要:2018年上半年征地和土地储备扩张规模改为2018年下半年凸投大现金。在1000亿房企阵营不断扩大到30家的同时,增加征地成为2018年的关键词。 特别是刚刚过千亿的房企征地规模在下降。背后是房企高速冲击造成的损失。健康的现金流是阳光城市持续执行副总裁吴建斌在2018年第三季度末为阳光城市第四季度设定的三个业务目标之一。 当时阳光城早三个月进入千亿门槛。之前在土地市场勇往直前的阳光城,2018年前三季度征地仅支出216亿元。吴建斌回应称,估计每年土地支出将在350亿元左右。

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2018年上半年征地和土地储备扩张规模改为2018年下半年凸投大现金。在1000亿房企阵营不断扩大到30家的同时,增加征地成为2018年的关键词。

特别是刚刚过千亿的房企征地规模在下降。背后是房企高速冲击造成的损失。健康的现金流是阳光城市持续执行副总裁吴建斌在2018年第三季度末为阳光城市第四季度设定的三个业务目标之一。

当时阳光城早三个月进入千亿门槛。之前在土地市场勇往直前的阳光城,2018年前三季度征地仅支出216亿元。吴建斌回应称,估计每年土地支出将在350亿元左右。

2018年初,阳光城市计划斥资800亿元征地。回溯2017年,阳光城通过公告、招标、拍卖、收购等多种方式,斥资986.4亿元进入120个土地项目(不含权益)。这一支出低于同期的销售额。此前,当吴建斌拒绝接受《经济观察报》的独家采访时,他回应称,随着市场形势的变化,自2018年3月以来,阳光城市对投资节奏进行了调整,帮助加快了投资步伐。

在大幅削减支出的同时,吴建斌表示,阳光城市的征地标准有所提高。目前,阳光城市已经为新增项目设立了三个评估指标。

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首先是衡量净利润率,已经从之前的8%上升到15%;其次,现金流恢复正常的时间三线城市不超过12个月(不含融资),二线城市不超过12个月(不含融资),一线城市不超过16个月(不含融资);第三个指标是股东的年化资本收益率不高于30%。在拿地之前,投资管理中心不会再向集团投资委员会请示。

如果符合三项指标,就考虑考,然后按顺序打分。分数越高越大,分数低的项目有资金优先。吴建斌表示,对于三四线城市来说,在一定程度上,他们不会接近标准,而是会超越标准。

从最好的中选最好的。到目前为止,获得土地的能力一直被视为关系到房企安全的核心竞争力。是否能准确捣乱、准确预测、布局,是房企冲刺千亿元的关键前沿环节。融创董事长孙宏斌在2017年底表示,卖地没人能做什么,卖地便宜连傻子都能赚到钱。

这个行业唯一的风险就是好卖。在融资压力、市场下滑、土地降温、过度调控的逆势下,表现为土地降价、房价下调、竞谦、建筑配置等土地政策的实施。低地价和拍卖现象频繁出现在土地市场上。

根据凯瑞公布的《2018年1-12月中国房地产企业追加货值TOP100》,2018年100强企业的土地收购与销售比例为0.38,与2017年0.59的平均水平相差甚远。与2017年相比,2018年房地产百强企业的投资态度总体是谨慎的,下半年这种谨慎态度进一步加剧。

其中,金代的一些新房企正在逐渐下滑。除了上面提到的阳光城市,荣信中国也在“千亿”阵营加大征地速度。

从246亿元到1218亿元,整合中国只用了三年时间。2016年和2017年新增土地储备总建筑面积分别为527.12万平方米和1418.53万平方米,地价分别为484.46亿元和715.24亿元。据Cree统计,2018年荣信新增土地总建筑面积仅为247.6万平方米,征地面积较去年略有减少。一方面,放弃土地背后是市场对杠杆的迫切需求。

如果他们已经休息了 2019年,龙头房地产企业和中小房地产企业的整体投资态度将更加激进,安全将成为房地产企业冬季的共识,尤其是在土壤储备充足的企业,将是通过下行期调整结构和反抗杠杆的首选。另一方面,从布局来看,这些新增的千亿房企在热度较低的三四线城市进行了有意义的探讨。

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2018年很多企业变成1000亿,主要是三四线城市的战场在发力。2019年三四线城市存量不会很大。如果房企后期重点放在三四线城市,规模增速可能不会上升,发展潜力可能严重不足。克里研究中心总经理林博对《经济观察报》做出回应。

这意味着,这些房地产企业在进入1000亿元阵列后,应该加快市场节奏,预测布局重点。根据克里的预测,2019年房地产企业征地规模不会下降,投资征地将变得更加理性。土地储备扩张的影响将继续终结。

更多的是房地产企业的战略眼光和投资专业性,在投资征地中竞争。探索优质地块,准确实现城市循环,不走高价土地,将成为下一个周期房地产企业快速成长的有力支撑。


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